（原标题：龙湖重塑社区生活 ｜ 探索“家”）永信证券
编者按：推开一扇门，有人看见三代同堂的烟火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人在精装样板间描摹未来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。“家”从来不是千篇一律的钢筋水泥，而是无数种生活形态的容器。在本系列中，我们将从不同视角、不同锚点来探索和还原不同人眼中的“家”。
林仕聪是龙湖集团（00960.HK）产品策略负责人。在今年的行业论坛上，他谈到“好房子”和传统住宅的区别时提出，社区配套是核心差异，“好房子”有社区配套（特指风雨连廊、架空层、会所等公共空间），而传统住宅没有。这一观点获得同行广泛认同。
2025年5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》作为国家标准正式实施，对住宅的居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出明确要求。
在这一政策背景下，龙湖集团不仅致力于打造“好房子”，更将目光投向社区配套的整体营造，构建“5分钟生活圈”。
客户视角永信证券
2021年以来，购房者的关注点从“房子会不会升值”更多转向“房子能不能满足生活需求”。在用户需求发生根本转变的背景下，龙湖意识到，必须以客户视角重新审视和定义产品体系。2024年5月，龙湖集团发布了“观萃”产品系。观萃系产品是用客户视角对原有产品线升级的结果，也是国内较早的“好房子”产品品牌。
在构建“好房子”产品体系时，龙湖集团保留了原有产品线的基础，同时融入客户需求。例如，针对隔音问题，国家标准要求楼板隔音75分贝，而龙湖集团的目标是65分贝甚至是55分贝，接近国际一流水平。
想要降低楼板隔音分贝，需要改进材料和施工工艺，如采用复合楼板或隔音垫等，并与供应商合作研发高性价比材料，以平衡品质与成本。
此外，观萃系的一大特色是将社区之外的街角公园、街区商业、居住区“打包”开发，统一规划围墙外的绿化景观，消融墙内外的割裂感。
北京观萃是龙湖集团落地的首个“好房子”项目，该项目以中国勘察设计协会“好房子”设计大赛一等奖方案为蓝本，以业主的生活半径为标尺，重新设计了小区与城市之间的关系。
林仕聪说，在北京观萃项目上，为了更好的居住体验，龙湖在产品设计和规划中牺牲了一些利润空间，比如为了打造大尺度的公共花园，舍弃原本收益性更好的洋房高低配规划方案，确保社区中心形成主轴线和大公园，营造出更为开阔的公共空间。
“观萃”产品系试图通过社区空间的创新设计和周边环境的整体提升永信证券，打造一个开放、融合、充满活力的生活场域，主要包括三个方面。
第一是规划。如果建筑过于密集，日照和通风条件不佳，就难以支撑优质住宅。林仕聪说，在土地资源稀缺的一线城市，土地成本相对较高，并非所有房企都能为公共配套牺牲可售面积，这往往意味着巨大的利益让步。
第二是配套。配套分内部和外部。内部配套如风雨连廊和架空层，在华南地区常见，在北方城市因需计容积率且增加建安成本较为少见。但缺少这些设施会导致公共活动空间缺位。
在林仕聪看来，商业企业投资项目追求投入产出比，一旦增加成本，就会追求更多价值。但龙湖愿意增加成本而放弃部分利益。同时发挥多年商业运营管理积淀的经验和能力，为业主提供更优质的环境，带来更多便利和舒适。
第三是户型。林仕聪将户型总结为两点创新。一是阳台设计，过去部分城市由于政策限制，不允许建设阳台，否则无法办理产权登记，在“好房子”政策下，阳台不仅获准建设，且不计容积率，提升了房屋价值；二是通过精心设计户内空间，实现空间的“成长性”。如龙湖在观萃产品系中重点设计了收纳系统，降低了客户追求品质生活的成本。
在龙湖看来，住户的幸福感不仅来自住宅内部空间，更依赖于社区与城市之间的互动关系。北京观萃在社区空间引入“安缦风”园林设计理念，从小区入口开始，构建多重院落式景观，营造层层深入的林境效果。这些设计不仅提升了社区的自然氛围，还为居民提供了亲近自然、互动交流的机会。
城市共建
在北京观萃项目中，龙湖主动与政府协商，投资建设地块南面的绿带和街角公园，打造周边居民共享的公共空间。
林仕聪称，完善社区外围配套是一种颠覆性转变。过去，购房者注重地段，但地段的核心在于周边配套，如学校、医院、商业和交通，这些直接反映在土地价格和房价上。然而，这些配套远不足以满足居民需求，居民对住房更高层次的幸福感不是来自附近的三甲医院、大型公园或地铁站，而是使用这些配套的便利性。例如，下楼能否买到一瓶矿泉水，老人和小孩能否方便地逛公园。
这些关乎幸福感的配套，需要开发商解决“最后一公里”的问题。例如在北京观萃项目，龙湖利用其商业运营优势，围绕小区布局的小型商业体“方式”，面积约1.5万—2万平方米，可以服务周边10个小区的居民。这种配套规划提升了业主生活便利性，也为城市功能分担提供实践参考。
林仕聪表示，龙湖凭借购物中心、长租公寓、养老及医院等多元业态的“航道协同优势”，通过社区边界外延植入生活配套，增强自身运营能力。因此，龙湖更倾向于综合用地开发。
综合用地对许多房企而言具有挑战性，尤其是大面积商业用地可能导致亏损，但对龙湖来说，综合用地不仅可开发住宅，还能增加配套，助力住宅去化。
从好房子到好社区，再到好城区永信证券，这些理念构成龙湖集团“好房子”产品体系的底层逻辑。
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